آشنایی با احکام شرعی اجاره خانه

مجموعه: احکام دینی

احکام شرعی اجاره خانه چیست ؟

احکام رهن و اجاره خانه از نظر اسلام

رهن چیست ؟

رهن در لغت به معنی حبس آمدها، دوام و ثبات است، اما تعاریف علما با این کلمات متفاوت است. برخی از آنها رهن را گرو گذاشتن مال به جهت وثیقه نزد طلبکار می دانند تا چنانچه او نتواند در زمان تعیین شده، حق خود را نتواند از فرد بدهکار بگیرد، مال گرو گذاشته را به عنوان حق خود بردارد. به اعتقاد برخی دیگر کلمه رهن در شرع مفهوم ویژه ‏ای پیدا نکرده و در همان معنای لغوی خود به کار رفته ‏است.

در مجموع رهن وثیقه بدهی است، یعنی بدهکار مقداری از مال خود را نزد طلبکار بگذارد تا اگر طلب او را نداد از آن مال طلب خود را بدست آورد. عنوان رهن بابی مستقل در فقه است. به گروگذار «راهن» و به گروگیرنده «مرتهن» و به آن مال «مرهون» یا «رهن» نیز گفته می شود.

لازم به ذکر است اگر احکام و شرایط رهن رعایت شود انجام و استفاده از آن جایز می باشد.

احکام رهن

برای اینکه بهترماهیت رهن از نظر فقهی را دریابیم، لازم است به احکام رهن توجه کنیم. یکی ازاحکام اساسی رهن آن است که مال رهنی، به صورت امانت در دست رهن گیرنده (مرتهن)، است و نمی تواند درآن تصرف کند. زیرا ید رهن ،ید امانی است و هیچ یک از رهن دهنده (راهن) و رهن گیرنده (مرتهن) بدون اجازه حق تصرف درآن را ندارند. 

آیت الله مکارم شیرازی در مسئله 1971 توضیح المسائل خود در این مورد چنین فتوا می دهند: «هرگونه تصرفی که با گرو گذاردن مخالف باشد جایز نیست، بنابراین طلبکار و بدهکار هیچ کدام نمی تواند مالی را که گرو گذاشته شده بدون اذن دیگری ملک کسی کند، مثلاً آن را ببخشد، یا بفروشد، ولی اگر یکی از آنان آن را ببخشد یا بفروشد بعد دیگری اجازه دهد اشکال ندارد و احتیاط آن است که هیچ کدام بدون اجازه دیگری تصرف های دیگر هر چند مزاحم رهن نباشد نکنند.» همان طور که در این فتوا و فتواهای دیگر مراجع آمده است، تصرف درمال رهنی  بدون اجازه راهن (دهنده رهن)  و مرتهن(گیرنده رهن) مجاز نیست.

حکم رهن در اسلام چیست؟

رهن (گرو گذاردن) یکی از عقدهای اسلامی است که اگر شرایط و  احکام آن رعایت شود انجام و استفاده از آن جایز است. رهن عبارت است از این که بدهکار با طلبکار قرار داد می بندد که مقداری از مال خود را نزد او بگذارد (رهن در دست گرو گیرنده امانت است‏) که اگر طلب او را به موقع ندهد بتواند طلبش را از آن مال بردارد. (توضیح المسائل (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص412، مسأله 2300)

رهن دارای احکامی است، از جمله این که استفاده و منافع چیزی را که گرو می گذارند از آن کسی است که آن را گرو گذاشته (مالک) و طرف مقابل بدون اجازه و رضایت صاحب مال از آن نمی تواند استفاده کند. (توضیح المسائل (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص414، مسأله 2305 ‏)

همچنین هرگز طلبکار و بدهکار نمی توانند بدون اجازه یکدیگر مالی را که گرو گذاشته شده (مال رهن)، ببخشند یا بفروشند، ولی اگر یکی از آنان آن را ببخشد یا بفروشد، سپس دیگری بگوید راضی هستم اشکال ندارد. (المحشی للإمام الخمینی)، ج‏2، ص414، مسأله 2306 ‏)

«اجاره به شرط قرض» صحیح اما «قرض به شرط اجاره» باطل هست.

توضیح اینکه الف) در اجاره به شرط قرض، صاحب خانه به مستأجر بگويد: «خانه ام را به مبلغ مثلاً ماهی 200 هزار تومان اجاره دادم به شرط اينکه فلان مبلغ ـ مثلاً 20 میلیون تومان به من قرض الحسنه بدهيد و مستأجر قبول کند، از نظر شرعی اشکال ندارد. البته مبلغ اجاره باید متداول و متعارف باشد، نباید ناچیز باشد مثلا 10 هزار تومان ماهیانه بدهد!، درست نیست، لذا باید توجه کرد رهن کامل خانه و اجاره به شرطِ رهنِ کامل باطل هست یعنی بگوید ۲۰ میلیون بده و در خانه ساکن شو، این اشکال شرعی دارد. (لازم به ذکر است آیت الله سیستانی اجاره به شرط قرض را به احتیاط واجب جایز نمی دانند، مقلدان ایشان می توانند به فقیه دیگری که اجازه می دهد، مثل حضرت آیت الله خامنه ای مراجعه کنند.)

ب) اما در قرض به شرط اجاره باشد، یعنی بگوید:  به من 20 میلیون قرض بده تا من خانه ام را به تو اجاره دهم!. این شکل بستن قرارداد اشکال دارد.

احکام اجاره کردن خانه

احکام شرعی اجاره خانه :

مسأله 2183 ـ اجاره دهنده و کسی که چیزی را اجاره می کند باید بالغ و عاقل باشند، و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند، و نیز باید در مال خود حق تصرف داشته باشند، پس افراد نابالغ و غیر عاقل چون حق ندارد در مال خود تصرف کند نمی تواند چیزی را اجاره کند یا اجاره بدهد. و همچنین مفلس نمی تواند چیزی از اموالی را که حق تصرف در آنها را ندارد، اجاره بدهد یا با آن چیزی را اجاره کند، اما می تواند خودش را اجاره دهد.

مسأله 2185 ـ اگر ولی یا قیّم بچه مال او را اجاره دهند، یا خود او را اجیر دیگری کنند، اشکال ندارد، و اگر مدتی از زمان بالغ شدن او را جزء مدت اجاره قرار دهند، بعد از آنکه بچه بالغ شد می تواند بقیه اجاره را به هم بزند، هرچند طوری بوده که اگر مقداری از زمان بالغ بودن بچه را جزء مدت اجاره نمی کرد بر خلاف مصلحت بچه بود، بلی اگر بر خلاف مصلحت ملزمه شرعیه بود، یعنی مصلحتی که می دانیم شارع مقدس راضی به ترک آن نیست، در این صورت اگر اجاره با اذن حاکم شرع واقع شده باشد، بچه نمی تواند پس از بلوغ اجاره را بر هم بزند.

مسأله 2184 ـ انسان می تواند از طرف دیگری وکیل شود و مال او را اجاره دهد، یا مالی را برای او اجاره کند.

شرایط مالی که آن را اجاره می دهند

مالی را که اجاره می دهند چند شرط دارد که عبارتند از :

1- آنکه معین باشد، پس اگر بگوید یکی از خانه های خود را به تو اجاره دادم درست نیست.

2- مستأجر آن را ببیند، و اگر حاضر نیست یا کلی است، کسی که آن را اجاره می دهد خصوصیاتی را که در تمایل به اجاره کردن آن تأثیر دارد بیان نماید.

3- تحویل دادن آن ممکن باشد، پس اجاره دادن اسبی که فرار کرده اگر مستأجر نتواند آن را بگیرد باطل است، ولی اگر بتواند آن را بگیرد صحیح است.

4- با استفاده از آن اصل مال از بین نرود، پس اجاره دادن چیزی که فاسد شدنی است مثل انواع خوراکی ها، صحیح نیست.

5- آنکه استفاده ای که مال را برای آن اجاره داده اند ممکن باشد، پس اجاره دادن زمین برای زراعت در صورتی که آب باران کفایت آن را نکند و از آب رودخانه هم به آن نرسد صحیح نیست.

6- چیزی را که اجاره می دهد، مالک آن منفعتی باشد که برای آن اجاره می شود، و اگر نه مالک باشد، نه وکیل و نه ولی، در صورتی صحیح است که صاحبش رضایت دهد.

شرایط لازم برای اجاره کردن خانه

پرسش و پاسخ درباره ی احکام شرعی اجاره :

پرسش : شخصی مغازه ای از موقوفات مسجد جامع را به مدت معلومی اجاره کرده است، ولی بعد از انقضاء مدت اجاره، علاوه بر اینکه چند سال است اجاره مغازه را نپرداخته، از تخلیه آن هم خودداری می کند و در برابر تخلیه آن چند میلیون مطالبه می کند، آیا جایز است این مبلغ از اموال موقوفه مسجد به او پرداخت شود؟

پاسخ : مستأجر بعد از پايان مدت اجاره در عين مستأجره حقی ندارد، بلکه بر او واجب است مغازه را تخليه کرده و به متولی آن تحويل دهد ولی اگر از نظر قانونی، حقی برای او منظور شده می تواند مطالبه کند و پرداخت آن از موقوفات مسجد مانعی ندارد.

پرسش : آنچه امروزه در بین مردم متعارف شده که هنگام اجاره دادن خانه مبلغی را جلوتر می گیرند، از نظر شرعی چه وجهی دارد؟

پاسخ : در صورتی که مالک، خانه خود را به مدت معین و اجرت مشخصی اجاره بدهد به این شرط که مستأجر مبلغی را به عنوان قرض به او بپردازد، اشکال ندارد هرچند مالک با توجه به آن مبلغ اجاره خانه را از اجرت‏ المثل آن کمتر قرار دهد [یعنی اجاره کمتر بگیرد]، ولی اگر از مستأجر قرض بگیرد به این شرط که خانه خود را مجانی در اختیار او قرار دهد و یا خانه‏‌اش را به اجرت المثل یا کمتر و یا بیشتر از آن به او اجاره بدهد، به طوری که آنچه در ابتدا بین آن دو محقق می‏ شود قرض دادن و قرض گرفتن باشد و اجاره‏ دادن خانه به مستأجر و یا قراردادن آن در اختیار او به عنوان شرط در قرض باشد، همه این موارد حرام و باطل هستند.

پرسش : شخصی منزلی را به مبلغ معینی و برای مدت مشخصی اجاره کرده، سپس مبلغی را به عنوان اجاره آن خانه برای مدت مشخص دیگری بعد از پایان مهلت مقرر، پیشاپیش به موجر پرداخت نموده که بیشتر از مقدار اجاره قبلی است، به این شرط که مالک تا مدت معینی از او تقاضای تخلیه خانه را نکند و الا باید اجاره مدت دوم راهم هنگام تخلیه مانند اجاره مدت اول حساب کند و مبلغ مازاد را به او برگرداند ولی مالک قبل از پایان مدت مزبور از او تقاضای تخلیه خانه را نمود و از بازگرداندن مبلغ اضافی هم خودداری کرد، حکم این مسأله چیست؟ و آیا جایز است مالک، مبلغی را از مستأجر در برابر هزینه رنگ کاری خانه بگیرد، با آنکه هیچ قراردادی در این زمینه بین آنان وجود ندارد؟

پاسخ : در صورتی که در ضمن عقد اجاره شرط کرده باشند که اگر موجر قبل از موعد مقرر تقاضای تخليه خانه را بنمايد، مستأجر بعد از پايان مدت اجاره فقط موظف به پرداخت همان اجاره زمان اول برای مدت اجاره دوم است، موجر حق ندارد بر خلاف شرط خود مبلغ بيشتری را مطالبه کند و اگر مبلغی اضافی دريافت کرده بايد به مستأجر برگرداند و آنچه را هم صِرف رنگ کاری و تعمير خانه نموده، بر عهده مستأجر نيست.

پرسش : در ميان بعضى از مردم معمول است كه وامی به صاحب خانه می دهند و خانه او را گرو برمی دارند به شرط اين‏كه قيمت كمترى جهت مال الاجاره بپردازند، يا اصلًا مال الاجاره ‏اى ندهند که در عرف به آن خانه رهنى می ‏گويند، آیا این کار صحیح است؟

پاسخ : این کار ربا و حرام است، راه صحیح آن است که اول صاحب‏خانه، خانه را به او بمبلغى اجاره دهد ولو مقدار کمى ‏باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.

پرسش : شخصی دو اتاق را از مالک آنها به مبلغ معینی برای هر ماه اجاره کرده و موجر هم کلیدها را در اختیار او گذاشته و در نتیجه مستأجر مبادرت به حمل اثاثیه و لوازم منزل به آن دو اتاق نموده است. پس از آن به قصد آوردن خانواده اش رفته ولی برنگشته است، موجر نیز هیچگونه اطلاعی در مورد او و علت برنگشتن وی ندارد، آیا موجر حق تصرف در اتاق ها را دارد؟ همچنین نسبت به اثاث و لوازم خانگی مستأجر چه تکلیفی دارد؟

پاسخ : اگر اجاره بر وجه صحيح شرعی محقق نشده باشد مانند اينکه مدت را تعيين نکرده اند مستأجر حقی در متعلق اجاره ندارد بلکه اختيار آن در دست مالک است و می تواند هر گونه که بخواهد در آن تصرف کند، ولی اثاث مستأجر در نزد او امانت است و بايد آن را حفظ نمايد و هنگام بازگشت او می تواند اجرت المثل اتاق را در مدتی که با بستن درب آن و گذاشتن لوازم در آن تصرف کرده، از مستأجر مطالبه کند، ولی در صورتی که اجاره به نحو صحيح شرعی محقق شده باشد، مالک بايد منتظر پايان مدت اجاره بماند و حق مطالبه اجاره تمام آن مدت را از مستأجر دارد و بعد از پايان مدت، مستأجر ديگر حقی در آن خانه نداشته و مانند حالتی است که اجاره از اصل باطل باشد.

سوالاتی درباره ی احکام شرعی اجاره خانه

پاسخ مراجع درباره ی احکام شرعی اجاره خانه :

آیا در صورت بطلان اجاره، تصرف طرفین در مال الاجاره حرام است؟ اگر طرفین عقد به آن راضی باشند چطور؟ اگر مورد این اجاره، خانه ای باشد، نماز خواندن در آن باطل است؟

با بطلان اجاره، رضایت طرفین عقد برای تصرف در مبلغ اجاره و مورد اجاره (اعم از خانه یا مغازه و …) از بین می رود و تصرف در آنها جایز نیست. مگر این که طرفین، جدای از عقد، راضی به تصرف دیگری در مال خود باشند. و نماز در خانه ای که مالک آن، راضی به تصرف در خانه باشد، صحیح است.

پاسخ مراجع تقلید نسبت به این سۆال، چنین است:

پاسخ آیت الله صافی گلپایگانی :

تصرف بدون اجازه مالک غصب و حرام است.

پاسخ آیت الله سیستانی :

اگر راضی به تصرف باشند اشکال ندارد.

پاسخ آیت الله مکارم شیرازی :

چنانچه قرارداد با رضایت طرفین باشد اشکالی ندارد.

با توجه به اینکه امروزه جهت اخذ وام مسکن، خانه، در رهن بانک قرار می گیرد، آیا به لحاظ شرعی، شخص راهن تا قبل از تسویه ی وام، حق تصرف در خانه از قبیل سکونت، فروش، ساخت و ساز و هرگونه کسب منفعتی مانند اجاره را دارد؟

به طور کلی این مسئله تابع قوانین و مقررات بانک است، پس اگر بانک این تصرفات را اجازه دهد اشکالی ندارد.

پاسخ مراجع عظام تقلید نسبت به این سۆال، چنین است :

پاسخ آیت الله خامنه ای :

تابع قوانین و مقررات بانک است.

پاسخ آیت الله مکارم شیرازی :

چنانچه برخلاف قوانین و مقررات مربوطه باشد اشکال دارد و در این زمینه از مسئولین مربوطه سۆال نمایید.

پاسخ آیت الله سیستانی :

تصرف اشکال ندارد.

پرسش : آیا رهن کامل منزل اشکال شرعی دارد؟

اگر ما خانه را با هر قیمتی در ضمن عقد اجاره به صورت قرض الحسنه و هر ماه نیز مقداری به عنوان اجاره (هرچند ناچیز) اجاره دهیم مشکلی ندارد؟ قرض دادن مشروط به اجاره باشد، و اگر اجاره به شرط قرض اشکال دارد؟

پاسخ آیت الله خامنه ای :

اگر خانه به مبلغی اجاره شود و در ضمن عقد اجاره شرط گردد که مستأجر مبلغی ‏را به صاحب خانه قرض دهد در صورتی که اجاره به مبلغ متعارف باشد اشکال ندارد؛ و رهن کامل صحیح نیست.

پاسخ آیت الله وحید خراسانی :

چنانچه عقد اجاره انجام گیرد و در ضمن عقد اجاره با مبلغ معین و زمان معین موجر و مستأجر شرط کند که مبلغی را به او قرض دهد اشکالی ندارد ولی قرض به شرط اجاره ربا و حرام است.

پاسخ آیت الله سیستانی :

آنچه فعلاً بعنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست، بلکه پولی رابه صاحب‏خانه قرض می ‏دهد و در مقابل از سکنای خانه استفاده می‏ کند و این کار اگر بدون اجاره باشد ربا و حرام است و حق ندارد در خانه زندگی کند و اگر با اجاره باشد پس اگر قرض دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است، و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست و در مورد احتیاط مذکور می تواند به فقیه دیگری مراجعه کند.

به طور یقین می توان گفت حلال بودن درآمد، شرعی بودن تجارت و معامله با صداقت ما را به سمت یمان کامل و راسخ، دینداری، عبادت صحیح و آبرومند راهنمایی می کند. همچنین کسب روزی حلال موجب ارزشمندتر شدن نماز و نیایش ما می شود.

پرسش : آنچه در میان بعضی از مردم معمول است که مبلغی به عنوان رهن می پردازند و منزل را بدون پرداخت مبلغی اجاره می کنند چه حکمی دارد؟

پاسخ آیت الله مکارم شیرازی :

در ميان بعضى از مردم معمول است كه وامى به صاحب خانه مى دهند و خانه او را گرو برمى دارند به شرط اينكه قيمت كمترى جهت مال الاجاره بپردازند، يا اصلًا مال الاجاره اى ندهند و آن را خانه رهنى مى گويند، اين كار ربا و حرام است. بهترین راه برای خانه های رهن و اجاره آن است که، مالک ملک خود را به مبلغ كمى اجاره دهد، و در ضمن عقد اجاره شرط كند كه مستأجر فلان مبلغ را به او وام دهد، و ملک مورد اجاره در مقابل آن وام رهن باشد.که در این صورت اشکال شرعی نخواهد داشت.

گردآوری: بخش مذهبی بیتوته